Zoia, l’abitare popolare a Milano

Tra quartieri residenziali, tre grandi parchi e una fitta rete di servizi, si fa spazio una cellula urbana che ospita luoghi per l’abitare in social housing. Alloggi in proprietà in affitto a canone convenzionato e sociale, luoghi di incontro e spazi di lavoro, servizi all’abitare, attività sociali, e incubatori di impresa per giovani artigiani e creativi.

L’intervento ha previsto la realizzazione di tre edifici lungo la via Fratelli Zoia, per un totale di 95 alloggi: due blocchi destinati alla proprietà (51 appartamenti) e uno all’affitto (28 alloggi a canone convenzionato e 16 a canone sociale).

L’intervento offre soluzioni abitative a un’utenza differenziata: single, giovani coppie, studenti lavoratori, famiglie, anziani, classe media e fasce deboli della popolazione che non hanno accesso alla casa sul libero mercato.

Nella parte riservata all’affitto è inoltre stato ricavato uno spazio per start up professionali messo a bando: circa 200 mq assegnati a costo moderato a laboratori di giovani creativi e artigiani promotori di attività dalle ricadute socialmente positive sul quartiere.

Il complesso si relaziona con una corte privata a uso pubblico e una piazza pubblica.

“Zoia, l’abitare popolare a Milano” è un progetto alla cui realizzazione hanno lavorato le cooperative di abitanti, “Edificatrice  Ferruccio Degradi “ e “Solidarnosc (Consorzio Cooperative Lavoratori)”, vincitrici del Bando delle 8 aree del Comune di Milano.

Nel 2008, il Comune di Milano ha messo a bando otto aree di sua proprietà per favorire la progettazione di alloggi in social housing. Le aree messe in gara sono state concesse in diritto di superficie novantennale al fine di realizzare edilizia residenziale a canone di locazione sociale, moderato e convenzionato e/o in godimento d’uso, con prezzo di cessione convenzionato.

A differenza del precedente bando promosso dal Comune di Milano nel 2005, “Abitare Milano, Nuovi spazi urbani per l’edilizia sociale”, rivolto agli architetti , il Bando delle 8 aree è stato dedicato agli operatori di settore, come cooperative e imprese con team interni di progettisti o tecnici.

Qualità progettuale, architettonica e ambientale sono stati gli elementi privilegiati di valutazione dei progetti. Oltre a questi, il bando presentava un’ulteriore condizione: un’alta percentuale di alloggi in affitto a canone sociale e convenzionato rispetto al numero degli alloggi in cessione. La compresenza di alloggi in cessione e quella di alloggi in affitto avrebbe costituito il mix sociale, obiettivo privilegiato del bando.

La possibilità di fare social housing è stata resa sostenibile dal basso costo delle aree messe a disposizione dalla Pubblica Amministrazione, in particolare dal costo della superficie destinata agli alloggi in affitto pari a 1 euro. Oltre a un finanziamento di Regione Lombardia dedicato solo agli alloggi sociali.

Per raggiungere un buon punteggio veniva richiesto, infine, un progetto preliminare di accompagnamento sociale per gli abitanti e il quartiere da inserire nel 5% della Superficie Lorda di Pavimento (SLP) totale, da cui nasce l’idea delle Officine Creative.

Le cooperative Solidarnosc (capofila dell’intervento) e Ferruccio Degradi si sono quindi aggiudicate l’intervento e, da marzo hanno iniziato ad assegnare gli alloggi di cui: una parte in proprietà (46 alloggi) a un costo di 1905 euro al mq di superficie complessiva e una parte in affitto a canone convenzionato ( 28 alloggi a 75 euro/mq annui) e sociale (16 alloggi a 10 euro/mq annui).

Oltre alle grandi  imprese, agli investitori immobiliari o soggetti pubblici dietro alla trasformazione della città, c’è un altro importante attore: il mondo cooperativo. Le cooperative di abitanti da decenni sono attive sul territorio: hanno costruito parti consistenti delle nostre città e continuano a farlo attraverso un inedito modello imprenditoriale che mette all’inizio e alla fine della filiera di produzione le persone, i soci, finanziatori e destinatari dell’intervento edilizio.

Le due cooperative che promuovono ZOIA sono storicamente di due tipologie e appartenenti a due mondi paralleli e oggi collaboranti.

La prima tipologia è la “proprietà indivisa”, come nel caso della Ferruccio Degradi, che nasce dall’esperienza mutualistica di origine operaia di Legacoop. In questo caso le cooperative restano proprietarie degli immobili mentre gli alloggi vengono concessi ai propri soci in godimento a canoni molto bassi e vantaggiosi. In genere questa tipologia di cooperative si occupa anche della gestione degli immobili e, come garanzia operativa e patrimoniale, attiva spesso la raccolta del risparmio sociale tra i soci stessi.

La seconda tipologia è la “proprietà divisa”. Questo è invece il caso della cooperativa Solidarnosc del “Consorzio Cooperative Lavoratori”,  anch’essa storicamente di origine operaia ma di matrice cattolica, e aderente a Confcooperative. In questo caso, i soci diventano proprietari degli appartamenti di cui seguono tutto l’iter urbanistico edilizio, della durata spesso di molti anni.

Ad animare entrambe queste realtà – attraverso meccanismi differenti – è lo spirito mutualistico, l’associazione di energie e risorse per rispondere ai bisogni delle persone, primo fra tutti quello della casa. I soci, che hanno bisogno di casa, entrano in, o fondano, una nuova cooperativa affidando a essa i loro risparmi che rendono possibile la realizzazione del progetto. Una volta terminata la costruzione, gli alloggi vengono assegnati a prezzi molto più bassi della media di mercato perché corrispondenti alla pura ripartizione dei costi.

Le cooperative sono in sostanza imprese di persone e non di capitale: non hanno come obiettivo fare profitto ma rispondere alle esigenze abitative.

Caratteristica fondamentale della cooperazione è la partecipazione in ogni fase dell’intervento, anche grazie a servizi e strumenti ad hoc. A partire dalle assemblee in cui i soci possono confrontarsi fra loro e con chi cura la progettazione e costruzione della casa che abiteranno, avanzare dubbi, richieste e aspirazioni. Viene poi istituita una commissione composta da soci con la finalità di sorvegliare da vicino gli iter del progetto. Un loro rappresentante può inoltre entrare nel CDA della cooperativa stessa, come tutela estrema degli investimenti del corpo sociale.

Il contesto in cui si inserisce il progetto  Zoia è caratterizzato dalla presenza di grandi ambiti urbani che si sono sviluppati dalla fine degli anni Sessanta (Ospedale San Carlo, ITIS Sraffa, i quartieri residenziali di edilizia popolare Harar, Quarto Cagnino e Fleming, il Centro Sportivo Kennedy) prevalentemente costituiti da edilizia isolata su lotto, radicalmente differente da quella rilevabile nel limitrofo centro di antica formazione di Quarto Cagnino.

Nel progetto, il lotto è stato pensato come un’area permeabile, attraversabile, in cui convivano spazi privati e spazi pubblici dove insediare funzioni che siano di servizio tanto ai residenti, quanto ad altri utenti. Lo spazio aperto posto a nord attualmente destinato a piazza del mercato e a parcheggio, è stato ridefinito confermandone la funzione commerciale per un giorno a settimana, ma prevedendone anche un uso alternativo durante il resto della settimana (manifestazioni pubbliche, esposizioni all’aperto, attività in relazione agli incubatori per giovani artigiani e creativi che si affacciano su questo spazio). Un aspetto da sottolineare è quello della scelta di rafforzare l’integrazione tra spazi aperti, attraverso l’utilizzo pubblico della corte posta tra i tre edifici residenziali. Questo spazio è un’area privata aperta a tutti i cittadini nelle ore diurne e  chiusa nelle ore serali in quanto destinata al solo utilizzo pertinenziale alla residenza.

L’intervento ha visto la realizzazione di tre edifici (per un totale di 90 alloggi), due destinati alla cessione (edifici B e C, 46 alloggi) e uno destinato all’affitto (edificio A, 44 alloggi a canone convenzionato e sociale).

I due edifici che assegnati in proprietà, con orientamento parallelo alle vie Venegoni e Zoia, hanno delle dimensioni degli appartamenti tali da soddisfare le diverse esigenze dei soci delle due Cooperative (Degradi, con prevalenza di trilocali e quadrilocali e Solidarnosc con prevalenza di bilocali e trilocali).

L’edificio in  affitto, che ha anche un orientamento ortogonale agli altri due, e che si affaccia sulla “Piazza del Mercato” è invece composto da alloggi di minori dimensioni più adeguati per essere destinati ad affitto a canone calmierato e sociale. Al piano terra di quest’edificio, e in stretta relazione con la piazza, si collocano gli incubatori per giovani creativi.

Nel loro  insieme i tre edifici vanno a daterminare un “cluster” urbano, una cellula vitale, un piccolo polo attrattore, capace di rapportarsi con le grandi realtà presenti all’intorno e con un contesto estremamente rarefatto, caratterizzato da edilizia aperta e dalla presenza delle infrastrutture per la mobilità su gomma. Si tratta di una cellula complessa, anche dal punto di vista sociale, caratterizzata dalla presenza dell’utenza differenziata che abiterà alloggi in proprietà, affitto convenzionato e sociale.

Il rapporto tra l’assetto planivolumetrico e la sistemazione degli spazi aperti è stato pensato, oltreché a favorire una sostenibilità sociale, anche al fine di garantire delle esposizioni ottimali ai corpi di fabbrica. Anche i tre filari di alberi che circondano esternamente Il “cluster” a est, sud e ovest contribuiscono al controllo climatico dei due edifici che sono stati ceduti in prorpietà in quanto fanno da filtro ai raggi solari durante il periodo estivo (a piena chioma) mentre nel periodo invernale ne permettono il passaggio.

Verso l’esterno le facciate di questo “cluster” sono caratterizzate da una colorazione chiara uniforme; i prospetti verso l’interno saranno policromi a bande e si utilizzerà una variazione di colori sulle scale del giallo, azzurro, verde, grigio. Questi sono condivisi dai due fabbricati in cessione; gli intervalli di colore nella direzione verticale saranno delimitati da un sottile marcapiano; nella direzione orizzontale saranno delimitati dalla presenza dei serramenti o dei fori loggia. Per l’edificio in affitto il tema cromatico verrà ripreso attraverso l’uso di tende avvoglibili colorate.

Le cooperative, oltre alla costruzione degli edifici e la gestione degli alloggi, hanno avuto- da bando- anche il  compito di attivare un progetto di accompagnamento sociale che NoiCoop (promossa dal Conosorzio Cooperative Lavoratori), insieme alla cooperativa Ferruccio Degradi, realizza.

Le cooperative infatti si impegnano ad offrire servizi e socialità agli abitanti attivando la sala comune e le lavanderie comuni all’ultimo piano dell’affitto, organizzando momenti conviviali e di comunità. In particolare NoiCoop ascolta i bisogni reali che gli abitanti di Zoia e del quartiere hanno e avranno, per poter trovare nella rete di azione delle offerte puntuali.

Infine, tutto questo, convive con il progetto Zoia Officine Creative che si è aperto con un concorso rivolto a professioni creative e artigiane come strumento di intervento sociale e urbano, in relazione alle esigenze del quartiere, della città e dell’evoluzione del mercato del lavoro.

Come tante altre metropoli europee, anche Milano è cambiata. Un cambiamento dettato dalla costante evoluzione dei suoi protagonisti: cittadini e lavoratori. Un crescente numero di persone, soprattutto giovani, cerca di dare forma e sviluppare la propria carriera attraverso esperienze imprenditoriali o di libera professione. E, anche per effetto della crisi, alcune professioni sono destinate a reinventarsi. Sorgono così nuovi spazi professionali, strutturati sotto forma di laboratori e spazi di uffici condivisi da più professionisti (comunemente detti coworking), in grado di offrire un sostegno alle nuove forme di imprenditoria. Dall’altro lato, cresce il bisogno dei cittadini di migliorare il proprio contesto sociale e di tornare a essere protagonisti del proprio quartiere.

In quest’ottica le Officine Creative sono state pensate come a uno spazio aperto a nuove forme professionali e che possa rappresentare un potenziamento della proposta sociale e culturale dedicata al quartiere “periferico” di Quarto Cagnino, diventando un motore di cambiamento e di benessere. Giovani creativi e piccole imprese in fase di avvio possono qui avere un’occasione di crescita, mentre il quartiere gode della loro presenza e delle attività da questi avviate.

Il concorso, conclusosi ad aprile 2015, ha visto la vincita di un liutaio, una gallerista d’arte, un gruppo di scenografe e uno studio di architettura. Molte sono le attività che insieme o singolarmente promuovono alimentando socialità sia tra gli abitanti ma anche in quartiere

Con l’avvio del cantiere è stato aperto anche un blog dedicato alla cronaca del progetto Zoia in tutte le sue fasi, dalla presentazione della dichiarazione di inizio attività, alla consegna degli alloggi ai soci e, ancora, l’iter delle officine creative fino alla cronaca di cantiere live curata da Luca Mangoni (direttore lavori di uno degli edifici).

Il blog seguiva e documentava l’attività delle cooperative, la direzione lavori degli architetti, l’attività dell’impresa costruttrice e il coinvolgimento e la partecipazione dei soci in tutte le fasi (assemblee, visite in cantiere, consegna degli alloggi).

Obiettivo del blog è raccontare in tempo reale lo sviluppo di un progetto di social housing e l’iter di una iniziativa in cooperativa, attraverso interviste, foto e video.

I soci potevano così assistere “in diretta” alla costruzione della loro casa. Le cooperative e tutti i soggetti che vi lavoravano, disporre di uno strumento di confronto. Infine, chi non era ancora entrato in contatto con il mondo cooperativo poteva conoscerlo seguendo lo sviluppo di un progetto concreto e di tutti i “retroscena”, operativi e non, che solitamente non vengono raccontati.

www.zoiablog.com

Coordinamento generale progetto, ideazione Zoia Officine Creative, elaborazione concorso: Federica Verona
Ente promotore: Cooperativa Solidarnosc, Consorzio Cooperative Lavoratori